Przez stulecia wykorzystanie gruntów odzwierciedlało tendencje w życiu Amerykanów. Pierwsi osadnicy wykorzystywali ziemię do budowy garnizonów obronnych, a także do zakładania farm, które utrzymywały ich przy życiu. Kiedy Stany Zjednoczone zaczęły się rozwijać, kupcy wykorzystywali grunty do produkcji towarów, które były przedmiotem handlu zamorskiego. Obecnie zauważamy, że spółki zajmujące się handlem internetowym takie jak Amazon (AMZN  ) wykorzystują ziemię, żeby w magazynach przechowywać towary, które będą później dostarczone do klientów.

Działalność tych spółek wyjaśnia, dlaczego obserwujemy obecnie dynamiczny wzrost popytu na powierzchnie magazynowe.

Magazyny zazwyczaj się wynajmuje, a nie kupuje. Właśnie w tym momencie do akcji wkraczają fundusze powiernicze zajmujące się inwestycjami na rynku nieruchomości (Real Estate Investment Trusts, REITs). Wynajmują one powierzchnie magazynowe spółkom. W przeszłości popyt na magazyny zależał od stacjonarnych sklepów. Chociaż popyt spółek zajmujących się handlem internetowym stanowi obecnie jedynie 20% całkowitego popytu na powierzchnie magazynowe, odpowiadają one za obserwowany obecnie wzrost cen na tym rynku. W zasadzie stawki za wynajem powierzchni magazynowych wzrosły od 2015 roku o 9,9% głównie z powodu spółek z branży e-commerce.

Jak doszło to tego raptownego wzrostu? Po pierwsze, branża e-commerce prężnie rozwija się obecnie na wszystkich rynkach. W Stanach Zjednoczonych rynek handlu internetowego jest obecnie wart już 220 mld USD i wzrasta w tempie 17% rocznie. W większości krajów Europy branża e-commerce wzrasta w tempie około 10% rocznie. W Azji, gdzie handel internetowy dopiero zaczął się rozwijać, rynek powierzchni magazynowych nie jest jeszcze przesycony. Aby sprostać wzrastającemu światowemu popytowi, spółki muszą zwiększyć swoje możliwości składowania produktów.

W związku z rozpowszechnianiem się usługi dostawy produktów w przeciągu dwóch dni od złożenia zamówienia na wszystkich platformach internetowych, klienci oczekują szybkiego dostarczenia zamawianych produktów. Naukowcy udowodnili, że na decyzję o zakupie produktów znacząco wpływa czas oczekiwania na ich dostarczenie. Aby sprzedawcy detaliczni mogli sprostać wymaganiom odnośnie szybkiej dostawy, muszą rozwijać swoją sieć magazynów w całych Stanach Zjednoczonych, zamiast składować wszystkie produkty w jednym centralnym magazynie, a zatem nie postępować w taki sposób, jak postąpiłyby tradycyjne sieci sklepów.                               

Tradycyjne sklepy potrzebują na ogół mniejszej powierzchni magazynowej niż spółki z branży e-commerce. Głównym powodem jest fakt, że muszą one dostarczyć produkty tylko do jednej lokalizacji, nie zaś do wielu lokalizacji na całym świecie. W przypadku spółek zajmujących się handlem internetowym magazyny muszą być bardziej rozprzestrzenione, a towary składowane w bardziej zorganizowany sposób. Tego typu rozmieszczenie jest bardziej kosztowne, daje jednak spółkom o utrwalonej pozycji na rynku takim jak Amazon nowe możliwości wzrostu, które nie występują w przypadku mniejszych graczy.

Amazon w pojedynkę spowodował wzrost cen wynajmu powierzchni magazynowych. Spółka nie tylko "rozpieściła" klientów, którzy obecnie oczekują niezwykle szybkiej dostawy, lecz również aktywnie rozbudowywała sieć dostaw swoich produktów. Inne firmy z branży e-commerce takie jak threadUp, czyli platforma, na której można odsprzedać markowe ubrania, zostały zmuszone do podążania ścieżką wytyczoną przez Amazon. Niemniej jednak, nie wydaje się zbyt prawdopodobne, żeby w najbliższej przyszłości konkurenci Amazona zdołali osiągnąć skalę dostaw porównywalną do jego sieci dystrybucji.

© Amazon rozpoczął agresywne działania wobec konkurencji

Mimo tego inwestorzy z Wall Street wydają się być zainteresowani inwestowaniem w obiecujące spółki zajmujące się wynajmem powierzchni magazynowych. Jedną z tego typu spółek jest CBRE (CBG  ), którą uważa się za największy na świecie fundusz REIT. W ostatnich sześciu latach spółka starała się nabyć więcej powierzchni magazynowych. Ostatnio zdecydowała się ona na zakup portfolio o łącznej wartości 250 mln USD, dzięki któremu będzie mogła zrealizować postawiony sobie cel. Kolejną obiecującą spółką jest Flexe, prywatna spółka, która sama siebie określa jako "Airbnb dla powierzchni magazynowych". Z jej usług korzystają firmy, które w związku z nadwyżką towarów decydują się wynająć powierzchnie magazynowe w ostatniej chwili. Wymienione spółki korzystają na boomie magazynowym napędzanym przez branżę e-commerce.

W związku z tym, że strony takie jak platforma Amazon cieszą się coraz większym zainteresowaniem ze strony klientów, nudne magazyny do przechowywania towarów stały się powierzchniami, na który spółki zgłaszają ogromny popyt. Wolny rynek doprowadził do powstania firm takich jak Flexe, o których zapewne nawet nie pomyślelibyśmy jeszcze 10 lat temu. Poprzez stawianie wysokich oczekiwań spółkom takim jak Amazon konsumenci stali się siłą napędową obserwowanych obecnie zmian.

Źródła:

"Amazon Prime Is Driving a Boom in Warehouses", strona internetowa The Fiscal Times,

Page, Paul, "E-Commerce Drives Surge in U.S. Warehouse Rental Prices", strona internetowa the Wall Street Journal,

"Retailers Fuel a Warehouse Boom, Racing to Keep Up With Amazon", strona internetowa Bloomberg.