Kryzys związany z Covid-19 jest niezwykle uciążliwy dla właścicieli hoteli. Przyszedł z zewnątrz, niespodziewanie, ale końcowy efekt jest opłakany. Inwestorzy z udziałami w REIT-ach liczą głębokie straty i mogą nie zobaczyć dywidendy jeszcze długi czas.
REIT-y miały być bezpiecznym aktywem do przechowywania pieniędzy, nawet w czasach spowolnienia gospodarczego, tymczasem akcje funduszy notowanych na giełdzie spadły o 50% i więcej r/r. Nadzwyczajna sytuacja obnażyła niektóre z ryzyk, których inwestorzy zwykle nie biorą pod uwagę. Co się więc stało?
Fundusze inwestycyjne typu REIT to niemal niezbędne aktywo z każdym długoterminowym portfelu sfokusowanym na dywidendy. REIT-y - zgodnie z wymogami - wypłacają akcjonariuszom 90% dochodu w formie dywidendy, stąd też dotychczas charakteryzowały się ponadprzeciętną stopą cash flow w stosunku do tradycyjnych firm inwestowania. Poza pasywnym dochodem z nieruchomości, REIT-y generują wzrost, ponieważ wartość posiadanych aktywów rośnie w czasie. Pandemia koronawirusa wywróciła - przynajmniej tymczasowo - hotelowy biznes, pozbawiając właścicieli hoteli zysków, a akcjonariuszy REIT-ów dywidend. Powód jest oczywisty.
--- Przeczytaj: Jak inwestować w akcje spółek z sektora nieruchomości w USA? Praktyczny poradnik ---
Działalność hotelu to nie tylko nocowanie, ale także nie mniej ważna obsługa imprez, konferencji, korporacyjnych eventów wspartych działalnością gastronomiczną placówki. COVID-19 wywołał w marcu lawinę znacznego wzrostu liczby odwołań wcześniejszych rezerwacji terminów zaplanowanych na kilka miesięcy naprzód. Innymi słowy, ów dramatyczny zwrot sytuacji, naturalnie uniemożliwia spełnienie wytycznych na 2020 rok, zaplanowanych w oparciu o sytuację sprzed koronawirusa i stanowi oczywisty powód, dla którego takie REIT-y jak Pebblebrook Hotel Trust
W istocie nie ma w tym nic zaskakującego - było do przewidzenia, że nasilająca się w USA pandemia, zamrożenie gospodarki i społeczna kwarantanna bardzo szybko uderzą w branżę hotelową. Tym bardziej, że ułomność działalności hotelowej, w stosunku do innych branż zapewniających stabilność czynszu, polega na wysoce krótkoterminowej umowie pomiędzy hotelem i gościem, który dodatkowo nierzadko może anulować rezerwację, na krótko przed jej wykonaniem. Tak więc, gdy dochodzi do nadzwyczajnej sytuacji dyslokacji społecznej, hotele są na pierwszym froncie firm, które odczuwają tego skutki. Podobna sytuacja miała miejsce podczas recesji 2008-09, chociaż wpływ COVID-19 jest szybszy i dużo bardziej rozpowszechniony. Trudno ocenić, co wydarzy się w przyszłości, jednakże łatwo jest zrozumieć, jaki wpływ odciśnie pogorszenie koniunktury gospodarczej na właścicieli obiektów hotelowych. Część, z naciskiem na tych mniejszych, prawdopodobnie nie przetrwa długoterminowego przestoju i zbankrutuje w ciągu kolejnych kilku miesięcy. Było tak dekadę temu i stanie się zapewne tym razem. Hotelarstwo jest bardzo wrażliwe na ogólne warunki ekonomiczne. Jeżeli hotele będą stały puste, Host Hotels
Co zrobić z hotelowym REIT-em w tym momencie? Cięcia dywidend, w celu zachowania środków w kasie, to część większego procesu, mającego na celu długoterminowe przetrwanie. Gdy normalne życie wróci do normy, a w hotelach znów pojawią się goście, wrócą także dywidendy, a inwestorzy zapomną o cięciach, które wdrożono gdy koronawirus zakłócił działanie placówek. REIT hotelowy to nadal cenne aktywo do portfela inwestycyjnego, jednakże przed zakupem należy dokładniej przestudiować zasady funkcjonowania branży czy model biznesowy hotelowego funduszu, kosztem analiz pisarzy z Wall Street, aby móc rozpoznać realne ryzyko związane z długoterminowym inwestowaniem, z którym musi liczyć się 'inwestor hotelarz', ponieważ niektórzy właściciele nieruchomości mogą nie mieć już tak solidnych podstaw, jak się kiedyś wydawało.
