Największy na świecie zarządca nieruchomości komercyjnych zmienia swój portfel o wartości 378 mld dolarów. Dwa posunięcia firmy Blackstone (NYSE: BX) - sprzedaż londyńskiego biura BNY Mellon (NYSE: BK) w dzielnicy St Paul's włoskiemu ubezpieczycielowi Generali za kwotę 465 mln funtów oraz kupno operatora mieszkań studenckich GCP Student Living - są oznaką tego, jak wynajmujący zmieniają swoje portfele w miarę jak pandemia przyspiesza trendy strukturalne.
Covid-19 przyspieszył upadek dwóch kluczowych sektorów nieruchomości komercyjnych - handlu detalicznego i biur - i skłonił wynajmujących do zainwestowania w alternatywne rozwiązania, które ich zdaniem poradzą sobie lepiej. Na szczycie ich listy zakupów znajdują się: magazyny, wspierane przez boom w handlu elektronicznym; mieszkania na wynajem i mieszkania studenckie, atrakcyjne ze względu na niedobór mieszkań i rosnącą populację studentów w całej Europie; oraz kampusy nauk przyrodniczych, napędzane przez ogromne inwestycje w badania i rozwój. "To są megatrendy, które zostały przyspieszone przez pandemię" - powiedział James Seppala, szef działu nieruchomości w Europie w Blackstone. Dziesięć lat temu biura i sklepy stanowiły około 70 proc. łącznej wartości transakcji na rynku nieruchomości w Europie, według Real Capital Analytics. W tym roku stanowią one 35 proc., a sektor mieszkaniowy i logistyczny zyskują na znaczeniu. Mike Prew, analityk w Jefferies (NYSE: JEF), powiedział, że pandemia przyspieszyła "transfer wartości" z handlu detalicznego do "łóżek, medykamentów i magazynów" - domów mieszkalnych, opieki zdrowotnej, nieruchomości związanych z naukami przyrodniczymi i magazynów.
Najbardziej prawdopodobne jest, że zarządzający funduszami będą podekscytowani naukami przyrodniczymi - niszą, w której bije się rekordy cenowe, ponieważ inwestorzy szukają możliwości zakupu lub rozwoju kampusów zaawansowanych technologii w pobliżu centrów edukacyjnych w Europie. W maju Magdalen College Uniwersytetu w Oxfordzie wystawił na sprzedaż 40-procentowy udział w Oxford Science Park, wyceniony na około 100 mln funtów - ponad pięć razy więcej niż college zapłacił za 50 proc. parku w 2016 roku. "Obserwujemy gwałtownie rosnący popyt, niewystarczającą podaż i rosnące czynsze. Czy jest to najszybciej rozwijający się sektor? Zdecydowanie tak" - powiedział Simon Hope, szef działu globalnych rynków kapitałowych w firmie pośredniczącej w obrocie nieruchomościami Savills. Nieruchomości obejmują zarówno konwencjonalne biura, jak i skomplikowane laboratoria. Kluczowym czynnikiem wpływającym na wartość jest lokalizacja. "To świetne szkoły, talent" - powiedział Hope.
Najgorętsza lokalizacja w Wielkiej Brytanii i Europie znajduje się w tak zwanym "złotym trójkącie" pomiędzy Oxfordem, Cambridge i Londynem. "Światowa elita finansowa, szczególnie z USA, jest szkolona w Wielkiej Brytanii, ponieważ mamy cztery z 10 najlepszych uniwersytetów: Oxford, Cambridge, Imperial i University College London" - powiedział Hope. W 2020 roku w nieruchomości związane z naukami przyrodniczymi zainwestowano rekordową kwotę 2,4 mld funtów, a według firmy doradczej Bidwells inwestorzy nadal chcą przeznaczyć na ten cel ponad dwa razy tyle. "Spędzamy dużo czasu w przestrzeni nauk przyrodniczych. Jest ona słabo rozwinięta w całej Europie, a w szczególności w Wielkiej Brytanii. Biorąc pod uwagę ilość instytucji badawczych w Wielkiej Brytanii, jest to ogromna szansa" - powiedział Brad Hyler, który zarządza portfelem o wartości 38 mld dolarów jako szef działu nieruchomości w Europie w firmie Brookfield. Brookfield jest właścicielem połowy kampusu naukowego Harwell na południe od Oxfordu, a w zeszłym miesiącu kanadyjska grupa inwestycyjna zapłaciła TPG Real Estate Partners 714 mln funtów za Arlington, grupę zajmującą się nieruchomościami naukowymi i technologicznymi, posiadającą aktywa w złotym trójkącie. Jednak według Hylera, prawdziwą szansą jest budowanie laboratoriów i kampusów od podstaw. Brookfield rozważa rozwój wokół europejskich miast w "Niemczech, Szwajcarii i innych miejscach".
Kolejną okazją dla inwestorów w nieruchomości jest logistyka, gdzie rosnąca popularność zakupów internetowych dała duży impuls do wzrostu popytu na powierzchnie magazynowe. Za pośrednictwem swojej spółki zależnej Mileway, Blackstone zgromadził dużą sieć magazynów w pobliżu europejskich miast, podczas gdy Brookfield wydał w ubiegłym roku ponad 1 mld euro na budowę portfela we Francji, Hiszpanii, Niemczech i Polsce. Czynsze od najemców magazynów utrzymały się na stosunkowo dobrym poziomie w czasie pandemii, a popyt na powierzchnię był dobrodziejstwem dla firm z tego sektora. Podczas gdy akcje największych brytyjskich wynajmujących powierzchnie biurowe, takich jak British Land i Land Securities, spadły o 20-30% w stosunku do poziomu sprzed epidemii, a właściciel centrów handlowych Hammerson stracił trzy czwarte, deweloper magazynów Segro wzrósł o 16%. Inwestorzy stawiają również na sektor mieszkaniowy, faworyzując nieruchomości do wynajęcia i mieszkania studenckie. "Spójrzmy na duże europejskie miasta: są to duże ośrodki zatrudnienia z ogromnym niedoborem mieszkań i historycznie stabilnymi gospodarkami. To dobra okazja" - powiedział Mark Allnutt, starszy dyrektor zarządzający w Greystar, amerykańskiej firmie inwestującej w nieruchomości, która niedawno pozyskała 725 mln euro na inwestycje w europejskie nieruchomości mieszkaniowe.