Kłopoty amerykańskich centrów handlowych stają się oczywiste. Miejsca popularne wśród klasy średniej i robotniczej wypierane są przez nowe, tworzone na pokaz. W obecnej sytuacji gospodarczej rośnie zapotrzebowanie na luksusowe centra handlowe. Rynek detaliczny w Stanach Zjednoczonych jest nasycony, zmiana zainteresowań konsumentów odbija się więc na starszych, średniej klasy centrach handlowych, które były niegdyś fundamentem amerykańskiej kultury konsumenckiej.
Centra handlowe średniej klasy (m.in. Lakeside Mall w Detroit i Owing Mills w Baltimore) klasyfikowane są na podstawie sklepów, które się w nich znajdują. Do najpopularniejszych w tej klasie należą: Sears (NASDAQ: SHLD), Bath and Body Works (NYSE: LB) i Kay Jewelers (NYSE: SIG). Budowa wielu z tych centrów została sfinansowana z kredytów zaciągniętych w poprzednim dziesięcioleciu. Teraz, gdy sytuacja na rynku kredytowym jest coraz trudniejsza, przypada termin ich spłaty. Wielu kredytobiorców nie jest w stanie uregulować zobowiązań. Do spółek, która nie wywiązały się z płatności, należy m.in. General Growth Properties (NYSE: GGP) - właściciel Lakeside Mall.
Niestety coraz trudniej negocjuje się wydłużenie okresu spłaty bądź refinansowanie długu. Instytucje udzielające kredytów są obecnie ostrożniejsze. Ich obawy potęguje fakt, że niektórzy spośród największych graczy na rynku detalicznym, m.in. Macy's (NYSE: M) i Nordstrom (NYSE: JWN), mają coraz większe problemy. Inne powszechnie znane spółki - Aeropostale (OTCMKTS: AROPQ) i Sports Authority złożyły wniosek o ogłoszenie upadłości.
W obliczu impasu, na który składa się niepewna przyszłość branży i niechęć do udzielania kredytów, starsze centra handlowe tracą najwięcej. Nie spełniają nowych standardów ustanawianych przez luksusowe centra, oferujące towary z wyższej półki. Ogranicza je również stacjonarny charakter - nie są w stanie odpowiedzieć na zagrożenie ze strony handlu elektronicznego, który istotnie wpływa na ich schyłek. W przeciwieństwie do sklepów internetowych stacjonarne centra handlowe obarczone są licznymi kosztami związanymi z zarządzaniem dużymi nieruchomościami. (Co ciekawe, w 2015 r. stwierdzono, że zakupy internetowe mają jedynie niewielki wpływ na upadek centrów handlowych. Za główną przyczynę uznano zbyt dużą liczbę detalistów w Stanach Zjednoczonych.)
Właściciele starszych centrów handlowych, którzy nie mogą zrefinansować długów, mają dwie możliwości. Mogą oni opuścić nieruchomość lub próbować negocjować wydłużenie okresu spłaty kredytu. Jest jednak mało prawdopodobne, by pożyczkodawcy wykazali się zrozumieniem. W związku z tym właściciele "wymarłych" centrów handlowych muszą przyjąć nową strategię. W 2012 r. spółka General Growth postanowiła utrzymywać dalej jedynie najważniejsze lokalizacje (m.in. Ala Moana Center w Honolulu i Fashion Show w Las Vegas), pozostałe zaś wyodrębnić jako osobną spółkę i pozbyć się mniej zyskownych nieruchomości.
W odniesieniu do centrów handlowych coraz częściej za określeniem "starsze" idzie "niższej klasy", co sprawia, że ciężko im przetrwać. Centra z wyższej półki nie są w tak trudnej sytuacji. Odzwierciedla to trend na rynku detalicznym. Coraz wyraźniejszy jest podział: luksusowe centra handlowe położone w bogatych dzielnicach odnoszą sukces, zaś te skierowane do klasy średniej upadają. (Podczas kryzysu gospodarczego zwykle rezygnuje się z luksusów. Z czasem jednak społeczeństwo dostosowuje się finansowo, więc towary luksusowe ponownie stają się dostępne i pożądane. Dowodem na to są ostatnie badania, które wskazują, że obecnie - kilka lat od rozpoczęcia kryzysu - ludzie chętniej wydają pieniądze niż oszczędzają.)
Trzeba też wziąć pod uwagę poglądy młodzieży: z ankiety przeprowadzonej przez Harvard wynika, że millenialsom bliższy jest socjalizm niż kapitalizm. Odchodzą oni od postaw i działań charakterystycznych dla kapitalistycznego okresu ich dzieciństwa, który zbiegł się z początkiem kryzysu gospodarczego. Młodzi odrzucają w szczególności retorykę mającą zamaskować najdotkliwsze konsekwencje recesji.
Mniejsze centra handlowe w biedniejszych dzielnicach, w przeciwieństwie do tych luksusowych, upadają. Szacuje się, że w ciągu najbliższych dziesięciu lat zamknięte zostaną setki centrów średniej klasy. Najbardziej zagrożone są te z nich, które polegają na Macy's, JC Penney (NYSE: JCP) czy Sears. Domy towarowe tego typu skazane są na upadek, na co wskazują ich zyski, niższe o 20% w porównaniu z 2006 r. Co ciekawe, towarzystwa ubezpieczeniowe i banki odrzucają wnioski kredytowe borykających się z kłopotami centrów handlowych średniej klasy, ale bardzo chętnie finansują nowe, prestiżowe placówki handlu detalicznego. Starsze centra uciekają się więc do szukania pomocy u firm z Wall Street, podczas gdy pożyczki stają się coraz droższe, a liczba dostępnych źródeł finansowania maleje.
Właściciele centrów są często zmuszeni opuścić nieruchomość, by uniknąć potężnego zadłużenia. Wysokość długu może nawet przekroczyć wartość nieruchomości, co czyni jakąkolwiek modernizację niemożliwą. Centrum handlowe uznaje się za "wymarłe", gdy 40% lub więcej lokali jest pustych. W 2015 r. 80% spośród 1200 amerykańskich centrów handlowych było w dobrej kondycji. Wiele z nich będzie jeszcze długo dobrze prosperować. Rozbiórka jest natomiast droga - pochłania ponad 75 mln USD i trwa od 2 do 5 lat.
Nie do końca wiadomo, co należałoby zrobić, by uratować wymierające centra handlowe. Optymistyczne wnioski przynosi analiza sytuacji w Portoryko. Mimo "miażdżącego długu publicznego" otwierają się tam nowe centra handlowe. Badacze zauważają, że mieszkańcy Portoryko są bogatsi, niż wynika to z oficjalnych statystyk. Jest to związane z niższymi kosztami życia i niezbyt dużą ściągalnością podatków, co skutkuje wyższym dochodem do dyspozycji. Ruch turystyczny oraz stosunkowo niewielka powierzchnia handlowa w porównaniu ze Stanami Zjednoczonymi dają właścicielom centrów handlowych nadzieję, gdyż sugerują, że Portoryko nie jest równie nasycone detalistami co reszta kontynentu. Najważniejsza kwestia to niższa podaż. Inwestorzy wierzą, że prowadzi ona do otwarcia rynku na rozwój centrów handlowych, patrzą więc z optymizmem na swoje przedsięwzięcia.