Fundusze typu REIT to doskonała propozycja dla inwestorów, którzy preferują w swoich portfelach ekspozycję na sektor nieruchomości. Na giełdach w Nowym Jorku notowanych jest wiele funduszy typu REIT, wypłacających solidne dywidendy, a także dające prawo do nominalnego wzrostu akcji funduszu. Do wyboru, do koloru.
REIT z branży marihuany stwarza możliwości inwestycji w przemysł konopi indyjskich bez kupowania akcji plantatorów. Innovative Industrial Properties (NYSE:IIPR) z siedzibą w San Diego może stanowić interesujące aktywo dla inwestorów zorientowanych na rynek 'doniczek'. W przeciwieństwie do całego sektora, który w 2018 roku odnotował hiper-spekulacyjny wzrost, a później bolesną korektę, opisywany fundusz poradził sobie nadzwyczaj dobrze (także na giełdzie ze stopą zwrotu rzędu 67% w 2019 roku), a co ważniejsze, dokonał w ciągu minionych miesięcy silnej ekspansji, nabywając szereg obiektów użyteczności dla zielonej branży (od 11 nieruchomości na początku 2019 roku, do 46 obiektów zlokalizowanych w 14 stanach o łącznej powierzchni 3,1 mln metrów kwadratowych do wynajęcia). Sama spółka nie prowadzi samodzielnej uprawy sadzonek, ani sprzedaży.
Model biznesowy funduszu jest bardzo prosty i tradycyjny - firma nabywa aktywa do uprawy i przetwarzania marihuany do użyteczności medycznej, a następnie długoterminowo wynajmuje owe obiekty, czerpiąc w ten sposób korzyści z przychodów z najmu. Ponadto spółka zarządza obiektami, pobierając od najemców 1,5% stawki czynszu. Innymi słowy, chociaż IIP rośnie przede wszystkim poprzez dokonywanie przejęć (jak większość REIT), ma wbudowany skromny czynnik wzrostu organicznego. Niedawno spółka wdrożyła usługę leasingu zwrotnego, w ramach którego nabywa obiekty od innego podmiotu, a następnie oddaje ten obiekt w leasing tej samej firmie. Jest to mocno atrakcyjny układ dla 'firm doniczkowych', ponieważ sprzedając do funduszu obiekt, uzyskują zastrzyk środków, jednocześnie mając długoterminowe możliwości dalszego korzystania z obiektu.
Z powodu ograniczeń samej branży, działalność Innovative jest stosunkowo niewielka, jednak szybko rośnie, bo i zapotrzebowanie na grunty i obiekty jest wysokie. Stąd też fundusz obecnie ma 100% wynajętych powierzchni. Całkowite przychody w trzecim kwartale z wynajmu wyniosły 11,2 mln USD (26,1 mln USD od początku roku), co oznacza wzrost o 201% r/r, natomiast zysk netto 6,2 mln USD. Środki z działalności operacyjnej (FFO, najważniejszy wskaźnik rentowności dla REIT) wzrosły niemal czterokrotnie w tym samym przedziale czasu, do nieco ponad 8,4 mln USD.
IIP jest konsekwentnie rentowny, co w branży marihuany jest raczej wyjątkiem, niż regułą.
Jest to także jedyny podmiot z branży konopii indyjskich wypłacający inwestorom dywidendę. Jako że rośnie szybko, równie imponująco wzrastają wypłaty. Ostatnio IIP podniósł kwartalną dywidendę o 28%, co dało wzrost o 186% r/r, do 1 USD na akcję, co daje 5,3% i kwalifikuje spółkę do listy dywidend o wysokiej rentowności.
Ale uwaga, są też wady. Ponieważ Innovative jest w pełni zaangażowany w 'chwiejny' zielony biznes, akcje REIT-a wykazują wysoką zmienność, obecnie znajdują się w trendzie spadkowym lub silnej korekty wcześniejszego wzrostu. Przyszły sukces funduszu wcale nie jest gwarantowany - plantatorzy konopii to spółki w obecnych czasach nierentowne i tak długo będą najemcami obiektów, jak długą będą chętni, aby dokładać do doniczkowego biznesu. Co więcej, zmiany prawne niezbędne do rozwoju amerykańskiego sektora konopi indyjskich, utknęły w Kongresie i nie nastąpią w najbliższej przyszłości, a nawet jeśli projekt trafi do Senatu, jest tam większość polityczna, niechętna na znaczne zmiany regulacyjne. Póki pozostaje taki stan rzeczy, IIP jest w przewadze konkurencyjnej nad innymi funduszami.
Podsumowując, Innovative, choć mocno spekulacyjny, stanowi wyjątkowe aktywo branży marihuany, godne zainteresowania. Spółka jest w fazie silnego wzrostu, nie ma konkurencji w swojej branży i dużo czasu, aby się na nią przygotować.